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2020-02-15 17:01:31来源:励志吧0次阅读

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任何商业形态的发展、演变都需要有相应的市场环境作为支撑,中国的百货热、超市热乃至随着家乐福、易初莲花进入而形成的大卖场、综合超市热,都有赖于市场的变化与其它商业形态有所不同,购物中心由于把土地开发、城市建设、社区改造、零售商扩张、服务功能拓展、商铺投资等多种因素进行了整合,因此它所受到的重视程度自然要高出许多,这也是购物中心开发迅猛较之其它商业形态所具有的更为深层次的内涵可以说,购物中心在中国的诞生乃至迅速膨胀是市场、消费、企业发展等多重合力共同作用的结果 地产商成为中国购物中心投资主体 个人投资理念的多样化,储蓄利率的降低,国有股减持政策不确定性制约股市等等因素抑制了相当一部分人的投资热情,转投具有更高收益的商业不动产项目就成为特定时期的一个新的投资品种选择住宅物业相对有限和静态的一次性收益也促使地产商的观念变得更加面向利益最大化,所以既可以说是商铺投资人支撑了购物中心乃至其它商业地产形式开发市场的兴起,也可以说是开发商向投资人提供了一新的投资选择 当前条件下,我们必须要面对的现实是,开发业者只看到了投资人的这种热情,而对自身开发大型商业项目的专业能力未能进行客观而全面的评估,短期、更大的利益驱动成为最根本的一个原因中国购物中心产业资讯中心《中国购物中心发展报告2003》也清晰地揭示这样一个结论:中国购物中心发展商的主体是地产商,其开发的项目数量占到购物中心总量的56%,中国购物中心含有太多地产开发痕迹由此可见一斑 地产商开发购物中心的主要获利途径通常来讲主要包括:1.出售商铺直接取得静态收益;2.以商业提升住宅价值;3.以土地开发为基础预热土地赚取差价从中我们不难发现,地产商开发购物中心的真实动机所在而从购物中心收益的合理来源来讲,应该是通过出租带动不动产增值,实现稳定的现金流以及租金水准稳步提高,进而提升物业的价值就像住宅一样,一个楼盘如果没有好的物业管理通常会直接影响到其升值潜力 从当前情况来看,商铺市场的投资热情直接影响、甚至可以说左右着开发商进军商业地产的动能,一旦这个链条出现断裂,自然开发商对市场风险的考量就会更加谨慎也就是说,中国有不少开发商由于资金规模的制约,完全把解决项目资金的希望都寄托在了商铺出售上,这与国外依靠信托投资基金有着最本质的区别,而这一点是判断购物中心产业化成熟程度的一个重要标准美国房地产投资信托基金是美国房地产企业融资的主要渠道,个人投资者有资格按照其投资比例分享地产项目的收益与之相比较,中国金融市场的资金供给数量应该是比较可观的,只是现在还缺乏有效的引导和政策上的支持 地产商开发购物中心的经营模式被忽略,也是当前中国购物中心开发存在的较大不足由于商业地产项目投资巨大,为避免开发风险,美国商业地产开发者在建设购物中心以前,就和愿入驻购物中心的零售商有非常充分的沟通,了解零售商的需求,在签订合同以后才开始建设购物中心KIMCO总裁库帕认为,“把购物中心建好后再等待零售商来买是有风险的当一个购物中心出现几家零售商竞争的时候,企业就可以获得比较大的赢利空间”我国购物中心在操作项目时应借鉴这种方式 购物中心“一站式”消费理念成为零售商转型方向 商业竞争日益激烈,消费需求日益多元、文化品位日益增强,强烈吸引和带动着商业企业的转型和调整便利性社区消费、综合性功能消费、针对性专门消费正在逐渐成为市场的主流各种不同类型的零售企业都在尝试进行转型,采取管理取代经营的做法,拓展功能融合的策略,而购物中心“一站式”的消费理念则成为重要的转型方向深圳的铜锣湾CMall就是一个非常成功的代表,因为铜锣湾广场已经成了一个带有明确项目主题的多功能空间 再从扩张角度看,零售商的发展对规模化的依赖程度日益提高目前阶段,很多地产商为零售商创造了极为宽松的进驻条件,一定程度上助长了零售商的扩张势头但是即使采取最优惠的手段,购物中心招商难的问题仍然存在,原因何在呢症结就在于大型零售商稳健的市场策略难以适应地产商项目开发的速度从这个意义上讲,对零售市场的研究和分析,地产商还有很多的东西需要从零售商那里来学习 投资商投资购物中心大有潜力可挖 追求更大投资收益,特别是不动产的增值潜力,吸引着投资商乃至相关金融机构对购物中心开发的关注由于受到当前我国金融政策的制约,投资商在购物中心领域的表现尚不十分明显,以投资商为主体的购物中心在中国仅占13%的比例也进一步证明了投资商未来可以挖掘的潜力确实比较大相比菲律宾购物中心连锁集团SM以及新加坡嘉德置地的理性扩张表现,内资企业乃至地方的开发力度确实有超速之嫌了需要说明的是,并不是说不动产投资信托没有风险比如美国Kmart公司2002年宣布破产保护,其房东KIMCO公司大约13%的收入来自于出租给Kmart的75家店面但短短数月,Kmart的连锁店接连关闭,不仅不能与KIMCO续签租约,还欠租达3年之久对于Kmart留下的这个毫无油水的烂摊子,KIMCO公司也是无计可施,也使它的信托风险程度迅速上扬虽然KIMCO一直以兢兢业业的形象颇受赞评,但屋漏偏逢连阴雨便是商场残酷竞争的现实 正是上述三个方面原因的驱动,加速了中国购物中心的开发进程(消息来源:国际商报)

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